Hey, Big Spender!

Text Andrea Krieger

Um die „Unglückszahl“ 13 ranken sich viele Mythen. In den vielen US-amerikanischen Wolkenkratzern „fehlt“ deshalb der 13. Stock. Die Führungsriege der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) ist weniger abergläubisch und fühlt sich genau dort  pudelwohl. „Wieso auch nicht?“, fragt Christoph Stadlhuber, einer der beiden BIG-Bosse, und wundert sich, wieso man sich darüber wundern kann.
Auch das Büro überrascht, denn es ist für einen Immobilienmanager äußerst unspektakulär ausgefallen.

Eine Mischung aus Moderne und Sparsamkeit. Beides wohl nicht ganz zufällig. Einerseits würden es die Kunden der BIG – die Ministerien und ihre Institutionen – wohl nicht so gerne sehen, wenn deren Chefs in Saus und Braus residieren. Andererseits erwartet man sehr wohl Geschmack vom Frontmann jenes Betriebs, der gerade für zukunftsweisende Projekte wie die neue Wiener Wirtschaftsuni den Caterpillar heiß laufen lässt.

Universitäten, Amts-, AHS- und BHS-Gebäude machen die BIG zu Österreichs größtem Hausherrn. Das Unernehmen vermietet, saniert, baut, verkauft und verwaltet. „Unsere Aufgabe ist, den Bund bestmöglich mit Fläche zu versorgen – und das unter marktwirtschaftlichen Bedingungen“, sagt Stadlhuber. Der Rechnungshof bewertet die Ausgliederung jedenfalls positiv. „Damit wurde ein erster Schritt zu einer wirtschaftlichen und rationellen Raumnutzung gesetzt“, heißt es im aktuellen Prüfbericht. Die größte Herausforderung für die BIG: Die Mieten müssen dem Mietrechtsgesetz entsprechen, aber auch rentabel sein.

Das ist nur dann der Fall, wenn auch einige Negativposten mitfinanziert werden. Stadlhuber nennt „etwa 270 Luftschutz-Stollen, die wir vorschriftsmäßig um zig Millionen gesichert haben“. Es sind nicht die einzigen unattraktiven Immobilien im Portfolio. Auch Grenzposten und Kirchen hat Österreichs größte Immobilienverwaltung vom Staat übernommen.

Knappes Geld
Hinzu kommt die Wirtschaftskrise, die das Unternehmen in erster Linie am Finanzmarkt spürte. „Bis Mitte 2009 war es für uns nicht einfach, langfristig zu finanzieren“, sagt Stadlhuber. Und das trotz der höchsten Bonitätsstufe, die die Ratingagentur Moodys der GmbH aufgrund der sicheren Mietverträge verlieh. Diese werden ja zu 97 Prozent mit Vater Staat abgeschlossen. Dabei braucht gerade ein Bauunternehmen laufend Geld. Investitionen für Neubauten – allein die WU kostet 500 Millionen Euro – nimmt man schließlich nicht aus der Portokasse. „Zum Glück hat sich mittlerweile die Marktlage deutlich entspannt.“

Derzeit wird sogar mehr denn je gebaut. Grund ist nicht zuletzt das Konjunkturpaket II der Regierung zur Ankurbelung der Wirtschaft. „Wir ziehen den Neubau von Schulen vor.“ Geldkoffer vom Finanzministerium gibt es dafür zwar keinen, „aber langfristige Mietverträge, die uns garantieren, dass wir das Geld, das wir hineinstecken, auch wieder herausbekommen. Das ist ganz wichtig, denn wir können die Spezialimmobilien, die wir bauen, nicht an jeden X-Beliebigen vermieten.“ Dreißig Höhere Schulen stehen derzeit am Plan. „Schulen sind mit 300 Standorten überhaupt der Löwenanteil der BIG“, verrät Asset-Manager Roland Köll. Das Schwierige sei, „funktionelle und gleichzeitig wirtschaftliche Lösungen zu realisieren“.

Von Schulen in älteren Häusern muss sich die BIG immer wieder harsche Kritik gefallen lassen. Es werde zu wenig saniert, heißt es. „2009 haben wir 70 Millionen in Instandhaltungen investiert“, sagt Stadlhuber. „Bei Mieten im Bereich von fünf bis sieben Euro pro Quadratmeter ist es aber nicht möglich, Wünsche wie eine umfassende Sanierung vom Keller bis zum Dach zu finanzieren.“ Zumal das Unterrichtsministerium heuer noch eine Stundung der Schulmieten verlangen könnte.
 
Luxusmeile
Die Cashcows der BIG sind Häuser in Bestlagen der Landeshauptstädte. „In der Wollzeile etwa haben wir ein Haus, wo bisher die Buchhaltung des Finanzministeriums untergebracht war. Demnächst wird das Haus saniert und an Private vermietet. Unten kommen Geschäfte, oben Büros hinein. Denn keine öffentliche Stelle will sich die derzeitigen Mieten in dieser Lage leisten.“
Wo es geht, wird vermietet. Das ist für die BIG derzeit attraktiver. Nur unrentable Objekte werden verkauft – wie etwa 10.000 Bundeswohnungen mit sehr niedrigen Mieten, die aufgrund des Mieterschutzes nicht angehoben werden konnten. Den Zuschlag bekommt jeweils der Meistbieter.

Wo sind die neuen Mieter?
Die BIG sieht sich zunehmend auch nach privaten Mietern und Käufern um. Umgekehrt müssen staatliche oder ausgegliederte Stellen – mit Ausnahme von Schulen und Unis – nicht in BIG-Gebäude ziehen bzw. dort bleiben. Beispiele sind die Statistik Austria oder das Patentamt, weil diese eine billigere bzw. geräumigere Alternative gefunden haben. Die Wiener Finanzämter ziehen ebenfalls aus. Und auch wenn der Grund dafür ein anderer ist, nämlich die geplante Zusammenlegung im Finanzzentrum Wien-Mitte: Es ändert nichts daran, dass sich die Firma auf die Suche nach neuen Mietern machen muss.

Fad wird Stadlhuber und seinen Mitarbeitern also nicht so bald. Und die Finanzämter sind nur ein Beispiel, dass sich „nahezu jede organisatorische oder strukturelle Veränderung beim Bund auch im Raum auswirkt“, so Stadlhuber. „Eine Gerichtsreform führt dazu, dass Gerichtsstandorte frei werden. Und die Senkung der Klassenschülerhöchstzahl und die Nachmittagsbetreuung erfordern mehr Klassenzimmer beziehungsweise anderen Schulraum.“

Drucken Empfehlen Kommentieren Share

Kommentar schreiben